主婦でもわかる「不動産登記」について。わかりやすい言葉で解説

ちょくちょく耳にする「不動産登記」なんとなくわかるのだけど説明してと言われるときちんと説明できない…。

 

そもそも「不動産登記」って何？

 

なぜ不動産登記が必要なの？

どんな種類があるの？

など現役宅建取引士の私がわかりやすく解説したいと思います。

 

「不動産登記」「登記」の意味

「不動産登記」を解説する前に「不動産」や「登記」という言葉の意味を理解しておく必要があります。

 

「不動産」とは、土地と建物のことを言います。ここで重要なのは土地に定着しているか否かということ。

 

建物なら一戸建てやマンション、車庫、倉庫、物置などは不動産とみなしますが、組み立て式の物置のようなすぐに移動できてしまうものは不動産とみなしません。

 

そして「登記」とは、「法に定められた一定の事柄を帳簿や台帳に記載する」ことを指します。

 

例えば家に表札がかかってなかったら誰の家かわかりませんよね？誰がみてもここ（土地・建物）は、私の家ですよ！！と主張するためのものです。

 

簡単に言うと、法務局にある登記簿に場所や面積、所有者が誰であるかを記録する、と言うことですね。

 

不動産登記とは？

「不動産登記」とは読んで字のごとく、不動産を登記することがわかりました。

 

登記とは国語辞典によると

民法上の権利や事実を公示し保護するため、一定の事項を公式の登記簿に記載すること（手続き）。

とあります。

 

 

そして不動産登記は

不動産（土地と建物）の面積や所在、地番、所有者の住所や氏名などを、法務局の登記簿に記載すること

簡単に言うと、

 

”法務局にある登記簿に不動産の物理的状況や所有者が誰であるかを記録する”ことです。

 

誰が登記事務をするのか？

登記事務というのは、全国の法務局、地方法務局とその支局、または出張所に置かれた「登記所」という場所で取り扱われていて、

土地や建物についての情報を、法務局の職員が専門的な見地から正しいかどうかを判断して、一つ一つ記録していきます。（現在ではこの事務はコンピュータ・システムにより行われています）

 

そしてこの情報は登録して公示されることから、国民の権利の保全が図られ、不動産取引においても安全のために役立っています。

 

余談ですが私が勤める不動産会社（賃貸仲介業）では仲介した場合、賃借人（家を借りた人）に、賃貸人（所有権を登記した人）の情報を開示し抵当権の話をしています。

 

不動産登記が必要な理由

ここまでの説明でなぜ不動産登記が必要なのかお分かりいただけたかと思います。

 

そう、不動産登記が必要な理由は、「不動産の取引を安全にするため」です。

 

例えば誰かが自分が持っている不動産を、「この不動産は私の物だ！」と言ってきたらどうしますか？

 

当然「何を言う！これは私の物だ！」と主張しますよね。

でも土地や建物に持ち主の名前なんか書いてありません。

 

そのときに役に立つのが「不動産登記」というわけです。

 

この土地（建物）は私のものだと言うだけでは法的には認められず、不動産登記をしていてはじめて認められます。

 

これは民法177条で定められています。

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従い、その登記をしなければ第三者に対抗することができない

つまり、登記をしていれば本物の権利者として主張ができるというわけです。

 

取引の安全と円滑をはかるためには、不動産の権利関係などの状況を、登記簿ではっきりさせておく必要があるのですね。

 

不動産登記簿の種類

不動産登記簿には「土地登記簿」と「建物登記簿」の2種類あります。

 

それぞれ「表題部」と「権利部」に分かれていて、さらに権利部が「甲区」と「乙区」に分かれます。

 

つまり、表題部・権利部甲区・権利部乙区の3部構成ということになります。

 

1. 表題部：
   表題部には不動産の表示に関する登記事項、すなわち不動産の物理的現況が記載されています。

   土地であれば所在・地番・地目（土地の現況）・地積（土地の面積）
   建物であれば所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが対象になっており、建物を新築したときや増築したとき、土地を分筆したとき、合筆したときなどはここに登記をします。

2. 権利部（甲区）：

   権利部（甲区）には所有権に関する事項（その不動産の所有者の住所や氏名、取得年月日など）が記載されています。
   これは「自分が所有者だ！」ということを第三者に主張するためで、所有権移転登記や、所有権を差押える登記などです。

   不動産の権利の中でも、私たちに最も関係があるのは所有権ですよね。
   権利部（甲区）にはその不動産の「所有権」に関する事項が記載されているので、事項証明書の中で一番大切な部分であるという見方もできます。

3. 権利部（乙区）：
   最後の権利部（乙区）には、所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
   例えば抵当権や、地上権、賃借権などです。

 

登記しないと罰則になる？

登記するのは取引の安全と円滑をはかるためだということがわかりました。

 

では逆に登記しなかったらどうなる？

 

実は「不動産登記法」という法律で以下のように定められています。

表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、
当該変更があった日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。

（不動産登記法第51条第1項）

 

申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する

（不動産登記法第164条）

 

そうなんです。

表題部の登記を怠った場合は、10万円以下のペナルティーが科せられてしまいます。

つまり建物表題登記には申請義務があり、1ヶ月以内の登記申請を怠ると10万円以下の罰則になりますよということなんです。

 

なぜペナルティーを科すのか？

これは、表題登記というのは固定資産税と連動しているので、法務局は不動産の現況の変化を早急に把握して公示する必要があるからです。

 

国としては実際の権利関係と登記簿が一致する状態を維持し、取引の安全が担保されるようにしなければならないのですが、登記されていないと把握できません。

そのために表題部の登記が義務付けられているというわけです。

 

 

一方、権利部分（所有権や抵当権の設定)は登記の義務はありません。

 

しかし、先ほどの説明でもお分かりいただけたかと思いますが、登記することで権利を第三者に主張することができるため一般的には登記はほとんど行われています。

 

登記情報提供サービスで誰でも謄本閲覧可能

法務局に赴いて登記簿を閲覧することはもちろんできますが、手っ取り早くネットで閲覧することもできます。

→登記情報提供サービス

こちらは会員となり、閲覧したい謄本は1件335円（2018年2月現在）の手数料を支払えば誰でも閲覧することができ、PDFで保存することもできます。

 

この誰でも閲覧できるというシステムは、国民の権利の保全が図られて、不動産取引の安全のためにも役立っています。

 

※追記

 

不動産登記が必要な5つのケース

 

 

1.不動産の売買・贈与をした場合

不動産の売買や贈与をしたときには、必ず「売買・贈与に伴う所有権移転登記」をする必要があります。

 

例えば、あなたが友人Bさんから中古一戸建てを購入して入居していたけど、登記をしていなかったとします。

するとある日Aさんという人が訪ねてきて「この不動産は私のです」と言ってきました。

 

調べてみると確かに登記簿に書かれているのはAさんで、Aさんは友人Bさんの奥さんから家を購入して既に登記していました。

この場合は、あくまでも先に登記しているAさんがこの家の権利者ということになってしまいます。

 

2.建物を新築した場合

建物を新築した場合や新築マンション、新築一戸建てを購入した時には必ず「所有権保存登記」をする必要があります。

 

まず建物を新築した場合は完成から1ヶ月以内に「建物表示登記」をし、建物表示登記が完了した後に当該建物が自分の所有であることを公示するために「所有権保存登記」の申請をする必要があります。

 

ちなみに現金ではなく住宅ローンで不動産を購入する場合は、「所有権保存登記」以外にも「抵当権の設定登記」も必要になります。
なぜかというと銀行は「新築建物」と「土地」を担保にお金を貸すからです。

 

私たち不動産会社でも賃貸借契約を結ぶときには、賃借人に対して重要事項説明書に謄本を添付していますが、注意すべきはこの抵当権です。

もしや競売になったときには建物を明け渡さなければならなくなるため説明義務があるからです。

 

3.不動産を相続した場合

不動産の所有者が亡くなった場合は、相続人がその不動産を引き継ぎため、必ず「相続に伴う所有権移転登記」をする必要があります。

 

例えば両親が亡くなって長男が不動産を引き継ぎしたものの、長男は一戸建てを既に購入し家族で住んでいたため、両親の不動産を売却しようと考えたとします。

 

しかし亡くなった方がその不動産の所有者のままでは、不動産を売却することはできません。

つまり現在生きている方に所有権を移して、登記し直さなければ売却ができないということです。

 

4.住宅ローンを完済した場合

通常、家を買うときにはその家を担保に入れて銀行からお金を借りますが、このとき銀行はあなたの家に抵当権(金融機関の担保)の登記をします。

住宅ローンを完済した場合にはその家は担保から外れるので、その抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」をする必要があります。

 

例えば住宅ローンを完済したのに抵当権を抹消していなければ、抵当権の登記がその不動産に残ったままなので、売却することもできないし不動産を担保に入れてお金を借りることもできません。

 

5.住所が変更された場合

登記簿の住所は転居したら自動的に変更されると、勘違いされている方も多いんですが、
実は登記簿の住所は転居しても自動的に変更されないので、住所が変更されたら必ず「住所変更登記」をする必要があります。

 

例えば仕事の関係で2～4年ごとに住所が変わっており、登記簿上の住所は変更しないままだったとします。

 

不動産の登記情報の変更は、期限や罰則はなく次の手続（売却など）までにすればよいのですが、その間の変更履歴を公的証明書（住民票や戸籍の付票など）で証明しなければなりません。

 

この証明書の保管期間は5年間の期限があり、それ以上放置すると手続きが面倒になってしまうので、住所が変わる都度、住所変更登記することをおすすめします。