二世帯住宅を考えるにあたってさまざまなパターンがあります。
親が棲んでいる家が老朽化し、建て替えまたはリフォームをしようとするタイミングで同居。子どもが生まれたので同居。
親の介護が必要になったので同居。
そこには必ず立ちはだかる『お金』の話。
知っておいて得するお金に焦点をあててみましょう。
二世帯住宅のプラン
3つのパターン
まずはこれから二世帯住宅を検討する方が知っておきたい基本です。
二世帯住宅には「完全分離型」「部分同居型」「完全同居型」の3つのプランがあります。
自分たちはこの3つのどのパターンがいいのか、ライフスタイルや家族構成によって変わってきます。
まずはそれぞれのパターンを見てみましょう。
1.完全分離型
完全分離型とは
Photo Credit: Jun Hanada Flickr via Compfight cc
共有スペースを全く作らず世帯ごとに設備などを完全に分けたタイプになります。
わかりやすくいえば、同一敷地内に2件の家があるようなものです。いわゆるスープの冷めない距離といったところでしょうか。
玄関、キッチン、バス、トイレなどが２つずつあり完全にプライバシーが守れるので、同居する家族構成によってはトラブルが最も少ないと言えます。
○縦割りプラン
住まいを縦方向に分割したタイプです。
1階にそれぞれの玄関があり、リビング、2階は寝室や個室などのレイアウトが多いスタイルです。
光熱費を別々にしたい場合や生活スタイルの相違から生活音を気にする場合オススメですが、床面積がある程度ないと難しいプランです。
○横割りプラン（上下分割型）
1階を親世帯、2階を子世帯に分割したタイプのプランです。
イメージとしてはマンションの101号室、201号室といった感じですね。
メリットはマンションのようにワンフロアで使用できるということ。
敷地が狭くても上に伸ばせるので、さらに3階建てにして3階を子世帯の寝室や個室、2階は親世帯、子世帯のリビングスペースとすることもできます。
ただし、生活音などは漏れやすいことがあります。
完全分離型でリフォームするメリット
同居というより、お隣さん同士で暮らすタイプの完全分離型のメリットは、生活スタイルの違いによるトラブルが起きにくいということです。
居住空間が完全に分かれているため、光熱費の案分がしやすくメーターを別にすることによってそれぞれで支払いをすることが可能です。
また一世帯ごとに独立しているため、二世帯同居の解消という場合も片方を賃貸に出すなど将来の汎用性が高いのもメリットです。
完全分離型でリフォームするデメリット
なんといっても建築コストが高いのがデメリットです。
本来1軒建っているところに2軒の家をつくるわけなので、土地が狭く、無理に押し込むような間取りにすると暮らしにくくなってしまいます。
また設備面でも2軒分必要となるのでコストもかかります。
先ほどメリットで光熱費を別々にすることによってそれぞれで支払いができると述べましたが、長い目でみると、将来親世帯を扶養しなければならなくなった場合、光熱費の基本料金がそれぞれにかかり非常に不経済となってしまいます。
10年後、20年後を見据えて考えていくのがベストな方法といえるでしょう。
成功のポイント
リフォームで完全分離型スタイルの住宅をつくる場合、縦割りプランよりも、1階と2階に分かれて住む横割りプランのほうが間取りの変更が少なくてすむので費用を節約することができます。
その場合の注意点は音とニオイの問題です。
子どもが走り回る音が気になるなら1階と2階を入れ替えて子世帯が1階に住むなどの工夫が大切となってきます。
断熱材を吸音、防音効果の高いセルロースファイバーを採用する、吸気口と換気扇の位置を見直すなどすることで解消できることもあります。
2.部分同居型
部分同居型とは
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玄関、バス、トイレ、リビングなどは共有で、キッチン寝室などは別というプランです。
あくまでも参考として記載しましたが、
玄関はそれぞれあって、お風呂だけ一緒。
またはキッチンは広いアイランドキッチンを取り入れたいので1つにして共有で使う…といった、それぞれの家族の考え方でどこを共有にして、どこを別にするかはまちまちです。
つまり、ある一部共有で、それぞれのプライバシーを守るスペースはあるというプラン。
最低限のプライバシーは守ることができ、コストも抑えることができます。
部分同居型でリフォームするメリット
このタイプはプラン、費用、暮らしの快適度のバランスがいいことがメリットとしてあげえられます。
共用スペースを取ることで一つの部屋を広く取ることができ余裕のある間取りになります。
また設備も一つで済むので費用面でもコスパがいいです。
キッチンを例にあげるなら、それぞれの世帯に6畳ほどのキッチンを取り入れた間取りの場合、共用することで12畳の広々したキッチンスペースが可能となり、キッチンも2軒分の予算でひとつなので、グレードアップしたものを設置できます。
また既存の玄関や水回りをそのまま活かせば大幅なコストダウンが実現します。
部分同居型でリフォームするデメリット
どこを共用部分にするかによって親世帯、子世帯のライフスタイルを合わせていかなければならない場面も出てきます。
キッチンを共用にした場合、食事時間はどうするか？一緒にするか、別々なのか。
一緒にするなら調理は誰が担当するのか？
別々なら時間の配分はどうするか。
使いたい時に片方の世帯が使用してた場合、どうするのか…など綿密な打ち合わせをしておかないと住みはじめてからお互いのストレスとなります。
事前に打ち合わせていても、生活する中で決めた通りにはならないもの。
なのでなおさら基本ベースを確認しておかなければならないのです。
住むなかでそれを修正していけばお互いのストレスも最小限に済むので事前の取り決めはとても大切です。
成功のポイント
キッチンをはじめとした水回りだけではなく、細かい部分までしっかり打ち合わせをしておくことが成功の秘訣です。
洗濯は一緒にするか別々にするか、
食事を一緒につくる場合、誰が調理するのか、親子で交代制にするのか、
共用部分の掃除は誰が担当するのか、光熱費を案分する場合の計算方法など、
その家族によってまちまちですが、1日の生活の流れを考えながら事前に決めておくようにしましょう。
3.完全同居型
完全同居型とは
Photo Credit: rabbitson_krashima Flickr via Compfight cc
寝室などのプライベートな部屋以外のトイレ、バス、キッチン、玄関などすべて共有するといったプランです。
お互いのプライバシーが守れないため、家族構成によってはストレスがたまる場合もありますが、コストが3タイプの中で一番安くなります。
完全同居型でリフォームするメリット
リフォームの際のメリットは既存の家に少し手を加えるだけでできるためリフォーム費用が一番安く抑えることができます。
また親世帯、子世帯の交流が頻繁に図ることができるので相互援助でき、家事や孫の守、介護などお互いの生活の手助けをしあえるスタイルです。
完全同居型でリフォームするデメリット
全く生活スタイルの違う世帯が一緒の家族として暮らしていくことになるので助け合える反面、摩擦も起きやすくなります。
それぞれのプライバシーを守ることが他のスタイルに比べて難しいため、お互いがストレスとなり我慢して生活しなければならないといった場合もあります。
成功のポイント
完全同居型で成功する秘訣は、それぞれの世帯のプライバシーを守るスペースを作っておくことです。
誰もがどの部屋にも入れるという状態ではなく、寝室などはそこを使用する人のみしか無断で入らないなどルールを決めておき、さらに寝室以外に1部屋、小さくてもいいのでそれぞれの世帯専用のスペースを確保しておくと、お互いが快適に過ごせます。
二世帯住宅での間取り
二世帯住宅における間取りの工夫
年齢を重ねていく親世帯と、仕事や子育てに忙しい子世帯がひとつ屋根の下で暮らすには間取りにも工夫が必要です。
設計の段階でバリアフリーの配慮をしておけば親世帯はもちろん、子世帯のママが妊娠したときも、子どもが走り回り活発な時期も段差で転んだりすることがありません。
また、プライベート空間をしっかり確保しておくことは肝要となってきます。
生活スタイルの違い ストレス軽減のコツ
親世帯と子世帯の生活スタイルが違うのは当然です。
生活音に配慮した間取りにすることがポイントとなってきます。
親世帯の寝室は水回りから遠ざけた位置にする、またはトイレは深夜でもすぐ行けるように近くに設置するなど工夫が大切です。
【トイレの増設・位置の変更】
トイレを新たな場所に設置した場合の価格相場は40万円～となっています。
内訳は、
- 材料費：13万～35万円
- 工事費：15～35万円
材料費の幅は便器のグレードや機能（ウォシュレットなど）です。工事費の幅は給排水管の位置によって費用が異なります。
【コツ1】1階＝子世帯、2階＝親世帯
二世帯住宅の場合、1階が親世帯、2階が子世帯と思われがちですが、逆転させるのもお互いの生活を心地よいものにする秘訣になる場合があります。
最近の住宅はホームエレベーターなど昔と比べてコストも下がってきているので、将来2階まで上り下りが不便になることを想定し設置するのもひとつです。
仮にそのときに予算がなければ場所だけ確保しておき、あとからそのスペースに設置するという手段もあります。
ホームエレベーターの設置費用
- 商品代金：200万～400万
- 設置コスト：30万～50万円
ランニングコスト
電気代：各社によってさまざまですが、各社企業努力しており、だいたい月500円前後という試算のメーカーが多いようです。
維持費：5万～10万円/年間
維持費は定期点検や、停電時のバッテリー交換などです。
【コツ2】水回りを親世帯の寝室と離す
就寝中の水の音は案外と気になるもの。
親世帯が就寝したあとで深夜の入浴などする場合は配慮が必要です。
その場合設計段階であらかじめ親世帯の寝室と離して設計すれば気にすることなくそれぞれのライフスタイルを維持することができます。
【コツ3】親世帯スペースにミニキッチンを設置
キッチンが共用の場合、二世帯間の食事の違いや使用時間のバッティングなどが考えられます。
親世帯にミニキッチンを設置しておけば、バッティングした場合もスムーズに対応することができるので大変便利です。
ミニキッチンの施工費の目安
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- キッチン本体価格：15万円～
- 搬入組立費：2万～3万円
- 解体・撤去・処分費：2万～3万円
- 給排水工事：3万～5万円
- 電気工事：3万～5万円
- ガス工事：3万～5万円
- 内装補修費：2万～3万円
合計30万円程度
【コツ4】家電製品や設備を別々に使用する
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洗濯機や冷蔵庫は共用という場合も多いと思います。
しかし親世帯に小さな冷蔵庫がひとつあると、ちょっとしたものを取り出すときにわざわざ食堂まで行かなくても済みます。
電気ポットも親世帯と子世帯にあれば便利ですね。ちょっとお茶が飲みたいといった時も親世帯に来客があった場合もすぐに対応できます。
二世帯住宅を計画
STEP1：家族で話し合い
生活スタイルの違う2つの家族が一緒に住もうといった場合、あらかじめどのようにするのか話し合いを重ねていくことがキーポイントとなります。
ただこれから生活する漠然としたものについてピンと来ないのも確か。その場合次のような項目を意識して話し合いを進めてみるといいでしょう。
- 二世帯でどのように暮らしていきたいか
- その暮らしをかなえるためのリフォームはどうするか
- 間取りについて各世帯の希望を提出
- 設備面で欲しいものはなにか
- 予算はどうするか、その負担割合などの大枠を決める
STEP2：リフォーム会社との話し合い
家族同士の話し合いによって大体の方向性が決まったらリフォーム会社との話し合いに進みます。
リフォーム会社はその家族の要望を踏まえプランを立てていきます。そこで考えるのがどこに一番重点を置くかということ。
最優先順位をはっきりさせ、妥協する部分はどこかなど検討していかなければなりません。
そのためリフォーム会社との密な話し合いは必要不可欠となってきます。
二世帯一度に相談するよりも、できれば各世帯バラバラに相談した方がいい場合もあります。リフォーム会社は、一度に相談したときに口に出せたかった要望等を吸い上げることができます。
STEP3：リフォーム会社のプランの検討
最初に提示されたプラン通りにことが運ぶことは稀です。
変更してもらいたい部分など出てくるものです。
実際にそこで生活した場合をイメージしていきながら、そのプランでいいのかどうか吟味する必要があります。
一旦作ってしまうと修正は費用も日数もかかるのでこと細かに見ておきたいものです。
例えば浴室窓の開閉で横開きの場合、開けた時に隣の家の窓とかち合わせするような設計プランであれば開閉の向きを変えるなどほんの細かいところですが確認しておきましょう。
設置してみて変更がきかないものもあるので最初が肝心です。
STEP4：リフォーム会社の修正プランの検討
変更してもらいたい箇所のプラン変更案を再度検討します。
そこで問題がなければ設計に入ってもらいます。
STEP5：着工
上記までのやりとりを経てプランニングが確定したらいよいよ工事のスタートです。
リフォームのプランにもよりますが、
フルリフォームの場合、設計期間は2～3ヵ月、工事期間は1～2ヵ月程度が目安となります。
リフォーム中の仮住まいについても早めに決めておいたほうがいいでしょう。
施工会社によっては、仮住まいについて相談に応じてくれるケースがあり安くで借りられる場合もあります。
【仮住まいにかかる費用】
賃貸物件を借りる場合
- 敷金：家賃の1～2ヶ月分、場合によっては3ヶ月分
- 礼金：家賃の1～2ヶ月分（慣習により異なります）
- 家賃：月途中の場合は日割り家賃+来月分の家賃を最初に一括で払うのが一般的です。
- 管理費（共益費）：物件によってないものもあります。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料です。一般的には家賃の1ヶ月分。
- 住宅保険料：短期の場合でも加入義務があるところもあります。ただし、解約返戻金があるので、退去したときは忘れずに手続きしましょう。
- 鍵交換代・クリーニング代：退去のときにかかる費用です。鍵交換については物件によっては入居前に発生するところもあります。
また、引っ越しを機に今持っているの物が必要かどうかの取捨選択をしましょう。
生活をスッキリさせる最大のチャンスとなる時なので不要なものはリサイクルに回すか、貰ってくれる方に譲るか、または処分するかの作業を進めていきましょう。
なかなか住んでいる中でものを減らしていくことは難しいですが、最初から持ち込まなければスッキリとした住空間を実現することが可能となるのです。
二世帯住宅のリフォーム費用
約30坪の二世帯住宅と40坪の二世帯住宅での費用の概算です。
地方か都市部かによっても金額が変わってくるのでおおよその目安として見てみましょう。
完全分離型
【30坪の二世帯】
- 地方での費用……2650万円
- 都市部での費用……3160万円
【40坪の二世帯】
- 地方での費用……3550万円
- 都市部での費用……4230万円
費用面においては、住宅設備がすべて世帯ごとに必要となるため設備費がかかります。費用の目安は完全同居型の1.7倍と考えるのがよいでしょう。
部分同居型
【30坪の二世帯】
- 地方での費用……2350万円
- 都市部での費用……2800万円
【40坪の二世帯】
- 地方での費用……3150万円
- 都市部での費用……3750万円
部分型同居型の場合、共用部分が多いほど建築費用は安くなります。
完全同居型
【30坪の二世帯】
- 地方での費用……1500万円
- 都市部での費用……1800万円
【40坪の二世帯】
- 地方での費用……2000万円
- 都市部での費用……2400万円
完全同居型の場合の費用は新築住宅の建築費に改定費用を加えた金額とほぼ同額と考えていいでしょう。その場合費用の目安となるのが坪単価です。平均的な坪単価は地方で50万/坪、都市部で60万/坪といわれています。
キッチンの変更
二世帯が集うキッチンとリビング・ダイニングをリフォームした場合の費用概算です。既存のキッチンを対面式のキッチンに変更、また床、壁、天井を全面的にリフォームし、窓も断熱窓に変更した事例です。
- 対面キッチンへのリフォーム……1,800,000円
- 床・壁・天井のリフォーム……1,650,000円
- リビング窓の交換……420,000円
- 総額 3,870,000円
概算250万～400万くらい。
浴室・洗面の増設工事
古くなった水回りをリフォームする費用の目安です。
- トイレのリフォーム……550,000円
- 洗面所のリフォーム……430,000円
- 浴室のリフォーム……1,180,000円
個々の費用概算です。設備のグレードや広さによって金額は変わります。
部屋の間仕切り
間取りの変更や間仕切り撤去等のリフォームする費用の目安です。
- キッチンを新設……1,740,000円
- シャワー室を新設……530,000円
- ベランダを増設……980,000円
- 2階への階段と玄関を増設……880,000円
- 寝室を増築……1,120,000円
- 2階部分のリフォーム……3,350,000円
各家庭がそれぞれのプライベート空間を持ちたいといった場合のリフォームです。
広さや条件によって費用に差が出ますが、二世帯住宅のリフォームは比較的大規模となるため500万円以上はかかることが多いようです。
優遇制度を利用しよう
贈与税
贈与税は、夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養義務者の間で生活費や教育費の支払でもらった財産などを除き、個人から財産をもらったときにかかる税金です。
親が建築費の頭金を用意してくれるという場合、贈与税の優遇が受けられます。
マイホームは資金を出した人の名義で登記をしましょう。
共有にすると贈与税がかかってしまいます。
親が建築費を出してくれる場合、贈与税の特例である、「住宅取得資金の贈与の特例」を活用することもできそうです。
バリアフリー改修、耐震改修
既存の住宅を二世帯住宅にリフォームする際に、バリアフリー改修や耐震改修などを行った場合、所得税の減税が受けられます。
将来的なことを考えバリアフリーにしておくと、先々役に立ちます。
長期優良住宅、低炭素住宅
耐震性や省エネ性が高い「長期優良住宅」や「低炭素住宅」は所得税の控除税率が優遇されます。
建築費用はかかりますが、その後のランニングコストやメンテナンス費用が抑えられます。
省エネ住宅ポイント制度
住宅瑕疵（かし）担保責任保険に加入する戸数が2戸であれば、2戸分のポイント発行申請を行うことができます。
2戸分の申請を行うには各住戸で住む人がそれぞれの契約者の場合です。
またこれらの制度を活用するにはいくつかの条件をクリアする必要があるので各制度のHPを参照しましょう。
登記方法あれこれ
単独登記
二世帯住宅を１戸の住宅とみなしどちらかの世帯の単独所有として登記する方法です。
例えば子世帯が資金を一部負担したけれど、親の単独登記にしてしまうと名義人への贈与とみなされ贈与税が発生するケースがあります。
親世帯の名義で登記すると相続税も発生します。
二世帯住宅の場合、親世帯、子世帯と双方が資金を出した場合は「共有登記」か「区分登記」を選択することになります。
あまり考えたくないのですが、
もし親世帯が亡くなった場合、単独登記にしていると、遺産となるので相続について兄弟で揉めるケースも実際に起こっています。
また二世帯住宅は売却もしにくいといわれているので、この辺りも踏まえて登記の方法を検討しましょう。
共有登記
二世帯住宅を１戸の住宅として、親子共有名義で登記する方法です。
登記は出資割合に応じて行われます。
かかった費用の割合に応じて登記することで贈与税がかからなくなります。また住宅ローン控除も親子でそれぞれ適用となります。
登記費用の目安は10万円～。登記費用が1件分で済みます。
区分登記
二世帯住宅を2戸の住宅としてそれぞれ登記する方法です。
この場合は完全分離型に限られます。
また、内部で行き来できる完全分離型の場合、カギがかけられる扉で通路が仕切られているなどの条件が必要となってきます。
当然、住宅ローンの控除も親子でそれぞれ適用となります。
登記費用の目安は20万円～。区分登記ができれば3種類の税金（不動産取得税、固定資産税の軽減措置など）それぞれ住宅ごとに適用を受けることができます。
Note
二世帯住宅の場合、いくら親子とは言え金銭面が絡むと複雑になってきます。
最初の取り決めがとても大切で、大きなリフォーム費用から、生活していく中で食費はどうする？光熱費は？などできればこと細かく決めておくほうがいいですね。
住みはじめてからこんなはずではなかったと後悔しないために、敢えて触れにくい『お金』のことをきちんと話し合っておきましょう。
