中古住宅を購入するときにチェックするべき8つのポイント

中古住宅を購入しようとする場合、何を見ますか？

日本人が家を購入する際、傾向としては新築を好むようです。

しかし価格も高いですよね。建物の築年数と建物の劣化具合などの状態は必ずしも一致しません。

もし、状態がいい物件が安く購入できるとしたらどうでしょう？

 

中古住宅を見る場合のチェックすべき点をご紹介します。

 

中古住宅の購入の流れ

物件見学

まずインターネットなどで物件情報を収集すると思いますが、これは！と思った物件があれば掲載先の不動産会社に問い合わせをすることになります。

よく予約なしで突然不動産会社を訪れて、物件を見せて欲しいという方がいらっしゃいますが、それはあまり効率がよくありません。

突然の訪問だと、営業マンに他の予約が入っていると案内などできないこともあります。

また物件のセレクトは結構時間がかかるものです。

事前に要望を営業マンに伝えておけば、物件をセレクトしてくれ、当日は効率よく物件の内覧をすることができます。

不動産会社に出向く際は事前にアポイントをとるようにしましょう。

 

物件の室内をチェックする場合のポイント

【持っていくもの】

 

内覧する際のチェック項目

☑壁紙

壁紙は交換しているかどうかの確認をしましょう。

現状の壁紙の汚れ、タバコやペットの臭い、生活臭、カビなどをチェックします。

「現状有姿渡し」といって、現在の状態で引渡しますよというオーナー側の意向がある場合があります。

 行ってない場合、壁紙交換はする予定かどうかも尋ね、現状有姿渡しであっても交換可能か聞いてみるといいでしょう。

☑水まわり

水まわりのトラブルは厄介です。

水漏れあとがないかどうか確認するためには、まず床の状態をみてみましょう。スリッパだとよくわかりにくいので、素足で歩いてみて床がやたらとブカブカするようなら、なんらかの問題があるかもしれません。

またシンクの下を開けてみて、しみや水漏れをした形跡がないかどうかを見てみましょう。

☑お風呂場

水まわりのチェックと同じく、風呂場の床や風呂場の上のフロアがブカブカしているのなら注意が必要です。

湿気が上に抜けていて、2階を支える木組みが腐っているかもしれません。

 

☑部屋の気密性

部屋の気密性を確認する方法は、窓を開けたときと閉めたときの外の音の聞こえ方の差を比べてみることです。

あまり変わらないということは、気密性がなく、冬は寒く夏は暑いということかもしれません。気密性が悪いと光熱費がかかってしまいます。そのため気密性については家を見るうえでは重要なポイントです。

 

☑外壁などの基礎部分

外壁にひび割れがないかどうかを確認するにはチョーキングが一番です。

チョーキングとは外壁を指でさわると白い粉がついてくるかどうかを確認することです。外壁に亀裂があれば、雨漏れの原因となり補修費用は高額となってしまいます。

 

購入の申し込み

気に入った物件があれば申し込みの手続きに入っていきます。

申し込みとは購入の意思表示です。売買契約とはまた別ですので注意してください。

一般的に申し込みは書面で行い「購入申込書」や「買付証明書」などと呼ばれています。不動産会社によって呼び名が異なるようなので確認しましょう。

申し込みの際に書面と一緒に申込金を支払うこともあります。不動産会社によっては申込金が不要なところもあるようですが、一般的にその金額は10万円程度です。もし30万や50万といわれたならば、それは申込金ではなく手付金の可能性もあるのでよく確認をしましょう。

 

仮に、途中でキャンセルしたいと思った場合、申込金は返還されるのでしょうか？

申込金であれば返還されます。

 

購入申し込みのあとで売買契約を結び、手付金（申込金を充当する場合もあり）を支払い後のキャンセルの場合は戻ってきませんので区別しておきましょう。

ただし、申込金はキャンセルしても戻ってくるから…という発想で安易に申し込んでキャンセルすることは、モラルやマナーの面からもあまりいい行為ではないので避けましょう。

 

住宅ローンの仮審査申し込み

購入希望の物件を決めて申し込みをした後には、売買契約の締結前に住宅ローンの仮審査の手続きに入ります。

住宅ローンの本審査が通らないと契約等の手続きが無駄になってしまいますので、契約前に住宅ローンの融資を受けられそうか確認するために行うものです。

あくまでも仮審査なので、ここで融資可能となった場合でも本審査では融資不可となる場合もあります。しかし一般的には仮審査が通過すれば本審査もパスできるようです。

もし、住宅ローンの仮審査が通らなかった場合、物件の申し込みを撤回しないといけなくなりますがこの段階では売買契約を交わしておらず、手付金も支払っていないので、特にペナルティはありません。

 

売買契約

売買契約締結前に「重要事項の説明」が宅地建物取引士によって行われます。

不動産会社では宅地建物取引士が「宅地建物取引士証」を提示して説明をしなければならないことになっています。通常契約日前までに行い、そのまま契約書を交わすという流れになっています。

法律用語や専門用語で記載されていてその場で理解するのは難しいかもしれないので、あらかじめ重要事項説明書の雛形を契約の1週間ほど前に不動産会社からもらい、内容をチェックすることが大切です。
特に、特約条項がある場合はよく熟読しておく必要があります。

 

売買契約の一般的な項目とそのチェックポイント

●売買物件の表示

購入予定物件の表示に誤りがないかを確認します。一般的には、登記記録（登記簿）に基づいて契約書に表示されます。売買対象となる物件が明確であることが売買契約の大前提となります。

●売買代金、手付金等の額、支払日

売買代金や手付金等の金額と支払日をしっかりと確認します。

万が一、期日までに支払えない場合は、契約違反となる場合もありますので注意しましょう。

 

また手付金については、どのような手付け（解約手付、証約手付、違約手付）なのか、金額は適当か（売買代金の何割程度か）などを確認します。

手付けが解約手付であれば、いつまで手付解除が可能であるかについても確認しましょう。

なお売り主の信用力に不安がある場合は、高額な手付金等の支払いには十分に注意が必要です。

●土地の実測及び土地代金の精算

土地の面積は、登記記録（登記簿）に表示された面積と実際の面積が違うことがあります。

したがって売り主が引き渡しまでの間に土地の実測を行うことも多いようです。実測の結果、登記記録（登記簿）の面積と実測した面積が違う場合は、その面積の差に応じて売買代金を精算する場合があります。（実測をするのみで、あえて精算しないこともあります。）

一般的に売買代金の精算は、当初の売買代金と当初の売買面積（登記記録（登記簿）上の面積）に基づく1平方メートル当たりの単価を用いて行われます。

●所有権の移転と引き渡し

所有権の移転と引き渡しの時期を確認します。

所有権移転と引き渡しは代金の支払いと引き換えに行われますが、不動産取引の実務では、代金支払いの場で所有権移転登記に必要な書類や鍵などが買い主に引き渡されることが多いようです。

●付帯設備等の引き継ぎ

中古物件の場合、室内の照明、エアコンなどの設備、敷地内の庭木や庭石など、何を引き継ぎ何を撤去するのか明確にしておく必要があります。

というのも意外とこの付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルが多いからです。引き継いだ設備などが故障していないか、その状態なども一覧表（「物件告知書」「物件状況確認書」と呼ばれるもの）を用いてひとつひとつ確認します。

●公租公課等の精算

不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売り主と買い主の間で精算することが一般的です。

精算は引き渡しの日を基準に日割りで行われることが多いようです。このような精算金も売買代金とは別に必要となりますので確認しましょう。

●手付解除

何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、手付解除することがあるので、どのような取り決めとなっているか確認します。

●引き渡し前の物件の滅失・毀損（きそん）（危険負担）

売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど売り主にも買い主にも責任のない理由によって購入予定物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。

万が一の場合の取り決めなのでしっかりと確認しましょう。

●契約違反による解除

債務不履行により契約を解除する取り決めです。債務不履行とはつまり約束違反のことです。

売り主または買い主のいずれかが債務不履行となった場合には、その相手方は契約を解除することができます。このように契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した者が違約金等を支払うことが一般的です。

●反社会的勢力の排除

2011年（平成23年）6月以降、反社会的勢力排除のための標準モデル条項が導入されています。
売り主及び買い主が、暴力団等反社会的勢力ではないことや、物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないことを確約する条項が盛り込まれています。これらに反する行為をした場合は、契約を解除となります。

 

住宅ローンの本申し込み

住宅ローンの審査は保証会社によって行われます。結果が出るまでに約2～3週間はかかるようです。

仮に本審査に通らない場合、売買契約を解約することになります。

その際、支払った手付金は戻らない場合もあります。それを回避するために最初に「ローン契約」を結ぶことが一般的です。

ローン契約は、契約自体を白紙に戻したとしても手付金が返金されます。

「ローン契約」の正式名称は「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」といい、物件に抵当権が設定される契約も含まれています。

必要な書類は金融機関によって変わりますので、事前に確認しましょう。

融資されるのはローン契約後、1～2ヶ月以内となります。

 

代金支払いと引き渡し

これが物件取引の最後の部分になります。契約も重要ですが同じように引き渡し時も重要です。まずは引き渡し前に必ず物件の状況をチェックするようにしましょう。
通常は引き渡しと同時に残金や諸費用の支払いをします。

準備する資金の例として

• 物件代金の残金
• 固定資産税・都市計画税の精算金
• 公共料金などの精算金
• 管理費などの精算金
• 登記費用（登録免許税、司法書士への報酬など）
• 不動産会社への仲介手数料の残金

などが挙げられます。

また、必要書類としては、

• 住民票（登記申請用）
• 委任状（登記申請用）

 

※住宅ローンを利用する場合には、抵当権設定のために印鑑証明書や委任状などが必要となります。

 

優良な中古住宅を見極める8つのポイント

【Point:1】見た目で判断しない

見た目がステキなデザインの物件でも雨漏りなどの欠陥がある場合もあります。デザインだけで騙されないようにしっかりチェック項目を確認して物件選びをしましょう。

また、立地条件や住環境も大きなポイントとなってきます。

物件が古ければリノベーションという選択もあり、中古住宅を安く購入してリノベーションすれば新築で購入するよりお得になるということも考えられますので、見た目だけで物件の良し悪しを判断せずに総合的に見てみましょう。

 

【Point:2】耐震性・地盤

できるだけ1981年（昭和56年）以降に建てられた中古物件を探しましょう。

1981年は建築基準法の「新耐震設計基準」が施行された年で、これ以降に建てられた建築物は新しい耐震基準に沿って建てられています。いわゆる新耐震基準物件となります。

 

【Point:3】耐久性

耐久性を確認するには、目に見えない部分に気を配って見てみましょう。

木造住宅では、柱、梁、土台など主要構造部の木材がよい状態を保てているかがチェックポイントとなります。

また風通しの確保のため、床下や屋根裏に換気口が適切にとってあるか、床下の土台のシロアリ対策や防腐処理が施してあるかなども要チェック事項です。

劣化が早い部分としてパイプスペースの中にある給排水管やガス管が挙げられます。室内の壁や床に点検・清掃・補修がしやすいよう点検口が設けてあるか目視確認をしましょう。

 

【Point:4】明るさ・快適性

建物の断熱性は、夏冬の光熱費に大きな影響を与えます。また、快適性にも影響を及ぼします。

結露やカビはないか室内をチェックしましょう。

また、室内の明るさも重要な要素です。住まいが明るく開放感があると精神的な安らぎを得ることができます。光の入り具合などをよく観察しましょう。

 

【Point:5】シックハウス

アスベストを使用していないかどうかはぜひ確認しましょう。

室内の化学物質が原因で目がチカチカする、のどが痛い、めまいや吐き気・頭痛などの症状が現れることを「シックハウス症候群」と呼んでいます。健康に関することなので慎重になる必要があります。

 

【Point:6】周辺環境

交通騒音がどうなのかは、内覧のときに窓を閉めた状態と開けた状態での比較をしてみましょう。

音の問題は個人差があり、うるさいと感じる人もいれば気にならない人もいます。

交通量が多い場所というのは比較的便利な場所でもあるので、どちらを優先するのかは住む人次第になります。
また、深夜に安眠を妨害するような騒音がないかどうかもリサーチしてみる必要はあります。

 

【Point:7】防犯性の高さ

泥棒に入られやすい家というのも確かにあります。

死角が多い、窓や玄関の防犯設備が整っていないなど…。

防犯設備を新調して対応できるものであれば後付けもできますが、道路と敷地の関係でどうすることもできないものもあるので、敷地周辺の様子などはチェックしましょう。

 

【Point:8】リフォームのしやすさ

中古住宅を購入する場合、将来的にリフォームする可能性が高いと思います。

その際に、難しい工法であると壁を取り払ったり窓の位置を変えたりすることができない場合もあります。
特に厄介なのが、違法建築物や、完成後の完了検査を受けていない物件です。そのような場合はリフォームができないといった可能性も出てきます。購入前に仲介業者に確認を取りましょう。