マンションの購入はいくら必要?お金のことを知っておこう

マンションの購入はいくら必要?お金のことを知っておこう

夢のマイホームの取得は、人生において1度か2度あるかの大きな買物ですね。大きなお金が動くだけに慎重に検討するのは言うまでもありません。

しかし充分に検討した結果でも、いざ住んでみるとこんなはずではなかった…と思うことも往々にしてあります。それは知識不足でそこまで考えが及ばなかったということもあるのではないでしょうか?

マンションを検討するときに、知っておいて損はない情報をお届けします。

マンション購入でかかる大まかなお金とは

物件価格

マイホームを購入するにあたり、インターネットなどで情報の収集や、不動産会社で物件資料を入手したりするかと思います。
資料に書かれている物件価格がそのもの購入する物件の価格ですが、ここで考えておかなければならないことがあります。

まず物件を購入しようと決めた場合、自分がいくら出せるのか、ローンは月々いくらで組んで、何年(何十年)で返済するのかをシミュレーションします。

物件価格以外に最初にかかる費用として税金や諸費用などが発生します。その諸費用は物件の価格の6~9%くらいかかると考えていたほうがよいでしょう。
従って、物件購入価格の予算を上限までにしておくと、とても厳しい状況となります。
予算立てをするときは諸費用含めて総額で考えておいたほうがいいでしょう。

そこから物件価格の折り合いをつけていかなければなりません。

物件価格も実にさまざまで、中古物件であれば築年数によっても価格は違ってきますし、最寄り駅からの距離も価格に大きく影響します。

またマンションのグレードが高いものだと、築年数が経過しているものでもやや高めの物件もあります。

中には市場価格から著しく安い物件があります。一見掘り出し物のように思いますが注意が必要です。以前の入居者やオーナーの状況がどうなのか、いわゆる事故物件(自殺や殺人など)かどうかの確認はするべきでしょう。これは宅建業法で説明の義務がある項目なので、きちんと答えてくれるはずです。

ただし、過去を遡って前々回の入居者にトラブルがあった場合などは説明義務はなく、説明をしなかったからと言って宅建業法違反にはなりません。

不動産取得に関わるお金

全体のお金の流れとして、不動産取得にあたっては購入するときにかかる費用と、購入後にかかってくる固定費用があります。

まず購入するときに用意しなければならない費用として、頭金と諸費用があります。

頭金

頭金とは、物件価格のうち購入時に現金で支払う金額のことです。よく自己資金○○万円と言われるこのことを頭金といいます。

当然、頭金が多いほど月々の返済額は少なくなります。理想的なのは物件価格の2割程度の頭金を用意することと言われます。物件価格が5,000万円なら、1,000万円は頭金を用意していたほうがいいということになりますね。

ただそうするといつまでたっても住宅取得が実現しないという方もいるかと思います。最近では頭金0円でも住宅ローンは組むことは可能です。しかし毎月の返済額の負担は大きくなります。10年先、20年先はどうなっているのか支払っていける目途はあるのか慎重に検討しましょう。

頭金以外にさまざまな初期費用が発生します。どんなお金が必要になるのか確認してみましょう。

申込証拠金

新築マンション等の購入申し込みのときに不動産会社に支払うお金です。(手付金とは違います)
これについては、申し込みはしたものの撤回したいといった場合は返金されるお金です。
不動産会社によりますが、だいたい2万円~10万円くらいが相場のようです。

この費用については中古物件で仲介会社が入る場合は必要がないのがほとんどです。また新築物件でも必要のない物件もあります。

手付金

売買契約時に売主に支払うお金で、だいたい購入代金の5%~10%程度ですが、売主と買主の合意によって金額は変わってきます。
これは申込証拠金と違って契約時に支払うため、契約締結後の解約は通常の解約扱いとなり、契約破棄をする場合は戻ってこないお金だという認識を持っておきましょう。

その後契約が進めば支払った手付金は売買代金の一部として充当されます。

ただし本来手付金は売買金額の一部ではありません。一旦預けた手付金を売買代金を支払うときに一旦返還してもらい、売買代金を支払うというのが本来の流れ。それでは面倒なので売買代金の一部に充当しているところが多いのが実態です。

印紙税

売買契約書に印紙を貼るかたちで支払われる税金です。1万円未満は非課税、それ以上は金額によって印紙税が変わってきます。

1,000万円超~5,000万円以下であれば印紙税は2万円、5,000万円~1億円以下は6万円です。

こちらは軽減措置があります。具体的な取り扱いについては国税庁のHPを参照してください。

→詳しくはこちら

仲介手数料

中古物件などを購入する際に仲介会社に支払う手数料です。

200万円以下の金額…5.4%

200万円を超え400万円以下の金額…4.32%+21,600円

400万円を超える金額…3.24%+64,800円

金額は売買代金が400万円を超える場合の簡易計算は、

[売買価格]×3.24%+6.48万円=([売買価格]×3%+6万円)×1.08(消費税)です。

不動産取得税

不動産を取得した際に一度だけ支払う税金です。

固定資産税・都市計画税

1月1日の不動産所有者に対してかかる税金です。

登記費用

不動産登記(所有権の保存または移転など)や、抵当権設定登記に必要な登録免許税などは司法書士にお願いすることになるかと思います。その場合の司法書士に支払う報酬です。

ローン契約に関わるお金

ローン契約をする際の必要なお金は、印紙税とローン借入費用です。

印紙税

ローン契約書に印紙を貼る形で支払われる税金。契約金額に応じて金額が変わります。

ローン借入費用

事務手数料、ローン保証料、団体信用生命保険特約料、火災保険料などが必要になります。金額についてはローン商品によって異なります。

その他の費用

物件購入の際の費用やローン契約に関わる費用のほかに見過ごしてはいけない費用があります。

修繕積立金

新築マンションを購入する際に支払うお金。

水道負担金

一戸建てを購入する場合、新たに水道を利用する際に必要となる場合があります。自治体によって必要かどうかや金額が変わってきます。

引越し費用

現在の住まいから新居に引っ越すための費用です。

家具購入費用

新居購入にあたって新たに家具や家電などを買い替えたり、買い足したりする場合に発生するお金です。

必要な費用の目安が知りたい

geralt / Pixabay

ざっと、必要な費用を挙げましたが、いったいいくら準備すればいいのかひとつひとつ計算するとわからなくなってしまいますね。ざっと目安をあげてみましょう。

一般的に3LDK~4LDKの住宅の購入が多いかと思われますので、その目安としてですが、新築マンションの場合は、物件価格の3%~5%、中古マンション・新築・中古の一戸建ての場合は、物件価格の6%~13%ほどを考えておけばいいでしょう。

4,000万円の新築マンションでは、120万円~200万円ということになりますね。ただし、実際の金額は購入物件やローンの借り方によって異なりますので、あくまでも目安として参考にして下さい。

維持管理費

物件の購入後はいよいよ住宅ローンの返済が始まります。これは家を買ったあとから返済終了まで毎月支払うお金になります。月々の返済額で生計がたつのかどうかじっくり検討して決めたいものですね。

ちなみに住宅ローンの返済期間は最長35年が一般的です。この範囲内で自分のライフプランに合った期間を選択しましょう。また返済方法については毎月返済のほか、ボーナス時加算の選択もできるのでこちらもライフプランに合わせて選択しましょう。

また、分譲マンションであれば、住まいの維持費、管理費がかかってきます。

管理費

管理費というのは、マンションの共用部の清掃や、設備の管理などにあてられるお金です。毎月の金額はマンションによって違いますが、だいたい1万円~2万円台が目安のようです。

修繕積立金

マンションの大規模修繕に備えて毎月積み立てるお金で、管理費とは別です。
マンションの修繕を行う際に積立金が不足すると、修繕費として一時金が必要となる場合もあります。管理組合に確認しましょう。金額の目安は毎月5,000円~1万5,000円程度です。修繕という意味合いから築20年以上経過している古い物件は高くなる傾向にあります。

駐車場代

マンションの場合、駐車場を借りる場合は別に駐車場代が必要となってきます。その他に、専用庭やルーフバルコニーがある物件などはその使用料が必要となる場合もあります。

固定資産税

1月1日現在で土地、家屋、償却資産を所有している人が納める税金です。4月に通知があり、納税は6月(年4回分納可能)です。
新築住宅について長期優良住宅の認定を受ければ5年間の軽減措置がありますが、新築した年の翌年の1月31日までに、申告書にそれを証明する書類を添付して市町村の税務課へ提出する必要があります。

修繕リフォーム費用

中古マンションの場合、設備が古かったり、間取りが現在のニーズに即してなかったりすると、リフォームを検討するかと思います。
お風呂やキッチン、トイレなどの水まわりのリフォームの場合、200万~500万円という費用が発生します。
中古物件の購入を検討する場合は、リフォーム費用も予算に入れておきましょう。
やはり、新居に住むなら自分が好きな間取りで内装も自由に変更できるというのが醍醐味ですからね。

マンションの購入を考え始めたら

geralt / Pixabay

賃貸と購入どちらがおトク?

こちらが得です!というのは正直なところ結論づけができません。というのも、その人のライフスタイルによって大きく変わってくるからです。

例えば転勤が多い会社に勤務していて家族で引っ越すという場合、賃貸なら気軽に引越しができますが、持ち家の場合は人に貸すのか、また貸さない場合ローンの返済と賃貸の家賃の負担がかかるという心配があります。

また年代によっても変わってきます。30代独身の方であれば、賃貸だと自分の気に入った街に気に入った物件があれば手軽に引っ越しすることができますが、高齢者の場合、審査が厳しくなり住み替えも難しくなります。

居住期間も大きく影響してきます。

長く住むと過程したら賃貸も購入も住まいにかかる費用は変わらなくなります。データでは50年住めば住居費は賃貸より購入のほうが得になるというものもあります。

そして購入だと住宅ローンを完済したあとは固定資産税と、マンションであれば管理費・修繕積立金しかかからず、家自体は自分の資産となります。
しかし賃貸ではいくら家賃を払い続けても自分の資産にはなりません。

また定年し老後を過ごすことを考えれば、賃貸は住んでいる以上家賃を払い続けなければなりません。
購入だと定年前に住宅ローンを完済していれば、住居費の心配はなく、蓄えは老後の生活費に充てることができます。

そういう観点でみると、若いうちは「賃貸」、老後を考えると「購入」が安心ということになりますね。

また、ひとつ忘れてはならないことは、購入するときはほとんどの方が住宅ローンの契約をすると思いますが、同時に団体信用生命保険(団信)に加入するため、たとえ一家の大黒柱(ローン契約者)が死亡、または高度な障害となった場合、ローンの返済は免除されます。

言い換えればローンの支払いをすることなく住み続けられるということです。賃貸であれば家賃は払い続けなければなりません。これは残された家族にとって安心ですね。

新築マンションの場合

購入のメリット

・仲介手数料がかからない
・住宅ローンの金利、借入条件が中古よりも有利な場合が多い。
・管理費・修繕積立金がきちんと当初から計画されている。
・最新設備が採用されており、住宅としての品質も高い。
・完成前の場合、建築中の工事状況を確認することができる。
・税制面の優遇措置を受けやすい。

購入のデメリット

・価格が高い。
・マンションの住民についての情報が調べにくい。

中古マンションの場合

購入のメリット

・新築に比べると価格が安い。
・新築物件に比べて物件数が多い。
・現物を見て検討できる。
・生活環境や近所付きあいがすでにできあがっており、入居者の様子もわかる。

購入のデメリット

・担保力が低い。
・物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある。
・建築年数が古い場合、耐震性の心配がある。

諸費用の違い

購入時の諸費用は
・新築…物件価格の3%~5%が目安
・中古…物件価格の5%~8%が目安
と言われています。その内訳は契約時の印紙代、登記費用、ローン保証料などです。

中古物件の諸費用が高くなるのは、それに加えて仲介会社に支払う仲介手数料が加算されるためです。新築の場合でも、売主物件ではなく仲介物件だと仲介手数料はかかります。

住宅ローンの金利や条件にも違いが

中古住宅だからといって中古住宅用の住宅ローンがあるわけではありません。
新築購入時と同じ住宅ローンを組むことになります。
ただし、新築と中古物件では住宅ローンの減税制度の適用が違ってきます。

住宅ローンの借入期間は、最長35年か、完済年齢が80歳から現在の年齢をひいた年数のどちらか短いほうが借入期間となります。(ただし、金融機関によって変わってきます)
そして、これが中古住宅になると、50-築年数=借入期間も加わります。(金融機関によって変わってきますが最長でも30年というところが多いようです)

中古物件は築年数が経過しているため、耐久性の問題などもあり、担保物件としての評価が低くなってしまうケースがあるからで、最長借入期間が15年や20年など、通常よりも短く制限されてしまうのです。

管理費・修繕費の違い

中古物件で築年数が古いマンションは、修繕積立金に対する考えが定着してなく、新築当時の修繕積立金が安く設定されていたものもあります。そのときは修繕積立金が安いということで販売促進していたのですが、老朽化し、いざ大規模修繕となったときに積立金が足りず入居者が別途一時金を出さないといけないケースが出てきます。

中古マンションを選ぶときは、新築当初からきちんと長期修繕計画が立てられている物件かどうかを見極めることが重要です。

その他の比較ポイント

最近の新築マンションは設備に関しては格段にグレードの高いものがついているところが多いようです。

例えばお風呂がスイッチひとつで沸かせたり、ハンズフリーのインターホンであたり、床暖房、浄水器、ディスポーザーなど。快適に生活できる設備が整っているので、暮らしが向上します。

また、配管等のメンテナンスやリフォーム等への対応に優れている2重床や2重天井を採用しているマンションも増えてきております。
将来的なリフォームに対応しているので安心して長く住むことができます。

最近の傾向として、ペット飼育可能なマンションもかなり増えてきております。中古マンションでは依然としてペット飼育不可の物件も多いので、将来ペットを飼う可能性のある場合は選ぶ基準にしておくことも大切です。

住宅ローン選びのコツ

金利タイプの種類

住宅ローンの金利には「固定金利型」と「変動金利型」を中心に、いくつかのタイプが存在します。主なタイプと、それぞれの特徴について見ていきましょう。

固定金利型

固定金利型の魅力は、長期にわたる返済期間中、金利が一定なので、返済額が変わらないことです。変動金利に比べて、金利は高めに設定されることが多いですが、将来市場全体の金利が高くなってしまっても、現状のままの金利が適用されるため、金融情勢に振り回されることなく、安心して返済ができるのがメリットといえるでしょう。金利が一定なので資金計画が立てやすいというのもメリットです。

変動金利型

変動型は、借入当初の金利が低いのが魅力です。ただし借入後、市場金利の動きに合わせ定期的(半年ごと)に金利が見直されるため、将来的に金利や返済額が上がる可能性があります。

返済額は5年に1度見直され、上がる場合は前回の1.25倍を上限とするのが一般的です。変動型を借りる場合は、毎月返済額を少なめにして金利や返済額上昇時に備えるなど、リスクへの備えが必要です。
しかし、市場金利が下がるという可能性もあるわけなので、一概にはリスクばかりではないと言えます。

固定期間とその後の金利タイプを選べる固定期間選択型

5年、10年など借入後一定期間の金利を固定にし、固定期間終了後はその時点の金利が適用され、変動金利と同じく返済中に金利や返済額が変わるタイプ。

ただし次回には前回と異なる金利タイプを選ぶこともできます。固定期間が短いほど金利は低めですが、最近は10年固定の金利を大きく引き下げた商品も登場しています。

固定と変動どちらがいい?

住宅ローンを決めるときに悩むことはどの銀行にするかではなく、住宅ローンのタイプを変動金利にするか固定金利にするかだと思います。

そこで考えるのが、どっちが得なのかな?ということだと思いますが、その観点で考えると答えはでません。

なぜなら、変動金利の住宅ローンの総返済額は正確に計算ができないからです。将来の予測は専門家やコラムニストが意見を出していますが推測にすぎません。

「固定金利型」と「変動金利型」にはそれぞれにメリット・デメリットがあります。自分のライフプラン、借りる時点での金利や将来の景気動向を考慮したうえで選択するようにしましょう。

住宅ローンの種類

民間融資

住宅ローンといえば一番に想像できるのが各銀行による住宅ローンではないでしょうか。
銀行によってさまざまな商品を取り揃えており、団体信用生命保険料無料、金利変更手数料無料、8疾病保障を無料で付帯するサーピスを提供している商品などあります。

公的融資

財形貯蓄を行っている人が借りられる財形融資があります。
財形融資は、勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある人が利用できる融資です。対象であるかどうかまずは勤務先に確認してみましょう。

自治体融資

都道府県や市町村が独自の融資制度を行っている場合もあります。内容は各自治体によって異なります。

また制度自体がない自治体もありますので、まずは自宅や勤務先がある自治体に確認してみましょう。

民間融資と公的融資を合わせた協調融資

変わらない固定低金利が魅力の「フラット35」
住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で行われる融資です。借入時に決められた金利がずっと適用される長期固定金利が特徴です。

Note

マンション購入はまとまった資金が必要になってきます。気に入った物件が見つかったら総額どのくらい必要になるのかきちんと知っておく必要がありますね。物件価格だけではなくその他かかる費用の概算を知っておくと将来設計もきちんと立てられます。

また、購入時のことだけではなく10~15年後に必要となってくるリフォーム費用のことも考えて備えるようにしましょう。

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